Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) betrifft dich als Baumeister gleich doppelt: Einerseits ist sie ein Prüfungsthema im Modul 3, andererseits wirst du in der Praxis regelmäßig mit ihr konfrontiert — sei es beim Verkauf eigener Liegenschaften, bei Bauträgerprojekten oder in der Beratung deiner Auftraggeber.
Seit der Steuerreform 2012 werden in Österreich alle Gewinne aus dem Verkauf privater Liegenschaften besteuert — die alte Spekulationsfrist von zehn Jahren ist weggefallen. Hier erkläre ich dir, wie die ImmoESt funktioniert, welche Unterschiede es zwischen Alt- und Neugrundstücken gibt und wann du von der Steuer befreit bist.
Was ist die Immobilienertragsteuer?
Die ImmoESt ist eine besondere Erhebungsform der Einkommensteuer. Sie erfasst Einkünfte aus dem Verkauf privater Liegenschaften — also Grundstücke, die nicht zum Betriebsvermögen gehören. Gewinne aus der Veräußerung von Betriebsimmobilien unterliegen dagegen der normalen Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer.
Der Terminus „Grundstück“ umfasst im Sinne der ImmoESt:
– Grund und Boden
– Gebäude
– Eigentumswohnungen
– Grundstücksbezogene Rechte (z.B. Baurechte)
Wie hoch ist der ImmoESt-Steuersatz?
Der besondere Steuersatz der ImmoESt beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Aber Achtung: Die Berechnung des Veräußerungsgewinns unterscheidet sich je nachdem, ob es sich um ein Alt- oder Neugrundstück handelt.
Was ist der Unterschied zwischen Alt- und Neugrundstücken?
Altgrundstücke (erworben bis 31. März 2002)
Bei Altgrundstücken kommt eine vereinfachte Ermittlung der Anschaffungskosten zum Tragen. Da die tatsächlichen Anschaffungskosten oft nicht mehr bekannt oder nachweisbar sind, wird pauschaliert:
- 86 % des Verkaufserlöses werden als Anschaffungskosten angesetzt
- Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn beträgt somit 14 % des Verkaufserlöses
- Darauf fallen 30 % ImmoESt an
- Effektiver Steuersatz: 4,2 % des Verkaufserlöses
Praxis-Beispiel: Du verkaufst eine 1995 erworbene Liegenschaft um 500.000 Euro. Pauschale Anschaffungskosten: 86 % von 500.000 = 430.000 Euro. Veräußerungsgewinn: 70.000 Euro. ImmoESt: 30 % von 70.000 = 21.000 Euro. Das sind effektiv 4,2 % des Verkaufserlöses.
Neugrundstücke (erworben nach dem 31. März 2002)
Bei Neugrundstücken wird die Bemessungsgrundlage aus der tatsächlichen Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten ermittelt. Der resultierende Gewinn unterliegt dem besonderen Steuersatz von 30 %.
Praxis-Beispiel: Du hast 2010 eine Liegenschaft um 300.000 Euro gekauft und verkaufst sie 2026 um 500.000 Euro. Veräußerungsgewinn: 200.000 Euro. ImmoESt: 30 % von 200.000 = 60.000 Euro.
Bei Neugrundstücken können Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen, die den Wert erhöht haben, die Anschaffungskosten erhöhen und damit den Gewinn reduzieren.
Wann ist der Verkauf von der ImmoESt befreit?
Das Gesetz sieht mehrere Befreiungstatbestände vor:
Hauptwohnsitzbefreiung
Die wichtigste Befreiung in der Praxis. Der Verkauf deiner Liegenschaft ist steuerfrei, wenn:
- Die Liegenschaft seit Anschaffung oder Herstellung mindestens 2 Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz war, oder
- Die Liegenschaft innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz war
Praxis-Beispiel: Du hast 2018 ein Haus gebaut und es seither als Hauptwohnsitz genutzt. 2026 verkaufst du es mit Gewinn. Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, weil du die Liegenschaft seit der Herstellung über 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hast. Der Gewinn ist steuerfrei.
Herstellerbefreiung
Wenn du ein Gebäude selbst hergestellt hast (also das Baurisiko getragen hast) und dieses Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Einkünfteerzielung (Vermietung) genutzt wurde, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei.
Die Herstellerbefreiung ist für dich als Baumeister besonders interessant, weil du die Voraussetzungen in der Regel leichter erfüllst als andere Steuerpflichtige. „Herstellung“ bedeutet nach der Judikatur des VwGH, dass du das wirtschaftliche Baurisiko getragen hast — also nicht nur die Planung, sondern auch die Finanzierung und Bauausführung verantwortet hast. Wenn du ein Einfamilienhaus auf deinem privaten Grundstück errichtest und es nach einigen Jahren verkaufst, ohne es vermietet zu haben, greift die Herstellerbefreiung. Ein bloßer Zu- oder Umbau gilt allerdings nicht als Herstellung des gesamten Gebäudes — hier ist die Abgrenzung entscheidend. Die Befreiung bezieht sich außerdem nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Grund und Boden. Dieser bleibt von der ImmoESt erfasst, sofern keine Hauptwohnsitzbefreiung vorliegt.
Weitere Befreiungen
- Enteignung (behördlicher Eingriff)
- Unentgeltliche Übertragung wie Schenkung oder Erbschaft — hier fällt zwar keine ImmoESt an, aber unter Umständen Grunderwerbsteuer
Wie wird die ImmoESt abgeführt?
Die ImmoESt wird in der Regel durch Selbstberechnung des Parteienvertreters (Notar oder Rechtsanwalt) einbehalten und abgeführt. Bei der grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrags berechnet der Notar die ImmoESt, behält sie ein und überweist sie ans Finanzamt.
Alternativ kann die ImmoESt auch im Rahmen der jährlichen Einkommensteuerveranlagung erklärt und gezahlt werden. In diesem Fall kannst du die Regelbesteuerung wählen — der Gewinn wird dann mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Das kann bei niedrigem sonstigem Einkommen günstiger sein als der besondere Steuersatz von 30 %.
Welche Abzüge sind möglich?
Bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns können folgende Kosten abgezogen werden:
- Anschaffungskosten (bei Neugrundstücken: tatsächliche Kosten inkl. Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten)
- Herstellungsaufwendungen, die den Wert erhöht haben
- Instandsetzungsaufwendungen (soweit nicht bereits steuerlich abgesetzt)
- Veräußerungskosten (Maklergebühren, Vertragserrichtungskosten für den Verkauf)
Nicht abzugsfähig sind Aufwendungen, die bereits im Rahmen der Vermietung steuerlich geltend gemacht wurden (z.B. abgesetzte AfA).
Was bedeutet die ImmoESt für Baumeister in der Praxis?
Als Baumeister bist du in mehreren Rollen betroffen:
Als Bauträger
Wenn du als Bauträger Wohnungen errichtest und verkaufst, gehören die Liegenschaften zu deinem Betriebsvermögen. In diesem Fall greift nicht die ImmoESt, sondern die normale ESt oder KöSt auf den Veräußerungsgewinn.
Als privater Liegenschaftseigentümer
Wenn du privat Liegenschaften besitzt und verkaufst, kommt die ImmoESt zur Anwendung — sofern keine Befreiung greift.
Als Berater deiner Auftraggeber
In der Praxis werden dich Auftraggeber und Bauherren nach steuerlichen Konsequenzen eines Liegenschaftsverkaufs fragen. Auch wenn du keine steuerliche Beratung durchführst, solltest du die Grundzüge der ImmoESt kennen und auf die Konsultation eines Steuerberaters verweisen können.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die ImmoESt besteuert Gewinne aus dem Verkauf privater Liegenschaften mit 30 %
- Altgrundstücke (erworben bis 31.3.2002): Effektiver Steuersatz von 4,2 % des Verkaufserlöses (Pauschalierung)
- Neugrundstücke (erworben nach 31.3.2002): 30 % auf den tatsächlichen Veräußerungsgewinn
- Hauptwohnsitzbefreiung: Steuerfrei bei mindestens 2 Jahren durchgehendem Hauptwohnsitz seit Anschaffung oder 5 Jahren innerhalb der letzten 10 Jahre
- Herstellerbefreiung: Steuerfrei bei Selbstherstellung, wenn keine Einkünfteerzielung in den letzten 10 Jahren
- Betriebsimmobilien unterliegen nicht der ImmoESt, sondern der normalen ESt/KöSt
- Schenkungen und Erbschaften lösen keine ImmoESt aus
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer in Österreich?
Die Immobilienertragsteuer beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Bei Altgrundstücken (erworben bis 31.3.2002) wird pauschal 14 % des Verkaufserlöses als Gewinn angesetzt, was einem effektiven Steuersatz von 4,2 % des Verkaufserlöses entspricht. Bei Neugrundstücken wird der tatsächliche Gewinn (Verkaufserlös minus Anschaffungskosten) mit 30 % besteuert.
Wann ist ein Immobilienverkauf in Österreich steuerfrei?
Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung greift (mindestens 2 Jahre durchgehend Hauptwohnsitz seit Anschaffung oder 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre) oder die Herstellerbefreiung (selbst hergestellt und in den letzten 10 Jahren nicht zur Einkünfteerzielung genutzt). Auch bei Enteignung und unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung, Erbschaft) fällt keine ImmoESt an.
Fällt ImmoESt an, wenn ich mein Baumeisterbüro verkaufe?
Nein, die ImmoESt betrifft nur den Verkauf von Liegenschaften aus dem Privatvermögen. Wenn dein Büro zum Betriebsvermögen gehört, unterliegt der Veräußerungsgewinn der normalen Einkommensteuer (als Einzelunternehmer) oder der Körperschaftsteuer (als GmbH). Der Gewinn wird dann in der regulären Steuererklärung erfasst.
Was ist der Unterschied zwischen ImmoESt und Grunderwerbsteuer?
Die ImmoESt besteuert den Gewinn des Verkäufers aus dem Verkauf einer privaten Liegenschaft (30 % auf den Gewinn). Die Grunderwerbsteuer besteuert den Erwerb — sie trifft den Käufer und beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis). Bei einem Liegenschaftsverkauf fallen also potenziell beide Steuern an: ImmoESt beim Verkäufer und Grunderwerbsteuer beim Käufer.
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Über den Autor: Bmstr. Dipl.-Ing. Edris Paknehad ist Gründer und Geschäftsführer der PAK Immobilien Bildungs GmbH. Als TU-Wien-Absolvent und erfahrener Baumeister mit Expertise in Infrastruktur, Wohnbau und Bauaufsicht bereitet er angehende Baumeister gezielt auf die Befähigungsprüfung vor.