Bebaubare Fläche berechnen: Bauordnung Wien

Wie viel von einem Grundstück darfst du tatsächlich bebauen? Diese Frage ist für jedes Bauvorhaben in Wien entscheidend — und die Antwort steckt in der Bauordnung für Wien und im Bebauungsplan. Die Berechnung der bebaubaren Fläche ist ein klassisches Prüfungsthema und gleichzeitig tägliches Brot in der Planungspraxis.

Hier erkläre ich dir die Regeln, die relevanten Paragraphen und die Berechnungslogik — mit einem konkreten Beispiel.

Was ist die bebaubare Fläche?

Die bebaubare Fläche ist die senkrechte Projektion des Gebäudes (einschließlich aller raumbildenden oder raumergänzenden Vorbauten) auf eine waagrechte Ebene. Vereinfacht gesagt: der Grundriss des Gebäudes, wie er von oben betrachtet auf dem Grundstück liegt.

Nicht zur bebaubaren Fläche zählen laut §83 und §84 BO für Wien:
– Bestimmte Vorbauten (z. B. Gesimse, Dachvorsprünge)
– Erker, Balkone und Loggien, wenn eine freie Durchgangshöhe von mindestens 2,10 m gewährleistet ist
– Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile

Welche Grenzen gelten für die bebaubare Fläche?

Die Bauordnung für Wien setzt mehrere Begrenzungen für die bebaubare Fläche. Welche Regel greift, hängt von der Widmung, der Bauklasse und der Bauweise ab.

Drittelregel: Maximal ein Drittel der Bauplatzfläche

Im Wohngebiet und im Gemischten Baugebiet (mit Ausnahme von Geschäftsvierteln und Betriebsbaugebieten) gilt bei offener, offener oder gekuppelter, gekuppelter und Gruppenbauweise:

Die bebaute Fläche darf nicht mehr als ein Drittel der Bauplatzfläche betragen.

Diese Drittelregel gilt nicht, wenn die geschlossene Bauweise festgelegt ist.

Maximale bebaubare Fläche nach Bauklasse

Zusätzlich zur Drittelregel gelten in den genannten Gebieten und Bauweisen absolute Obergrenzen:

Praxis-Beispiel: Du hast ein Grundstück mit 1.800 m2 im Wohngebiet, offene Bauweise, Bauklasse I.
– Drittelregel: 1.800 / 3 = 600 m2
– Bauklassen-Obergrenze BK I: 470 m2
– Ergebnis: Die bebaubare Fläche beträgt maximal 470 m2 (die Bauklassen-Obergrenze ist strenger).

Anderes Beispiel: Grundstück mit 1.200 m2, Wohngebiet, offene Bauweise, Bauklasse II.
– Drittelregel: 1.200 / 3 = 400 m2
– Bauklassen-Obergrenze BK II: 700 m2
– Ergebnis: Die bebaubare Fläche beträgt maximal 400 m2 (die Drittelregel ist strenger).

Es gilt immer die strengere der beiden Begrenzungen.

10%-Regel: Unversiegelte Fläche

Generell gilt: Bei einer Bauplatzfläche von über 500 m2 müssen mindestens 10 % der Fläche unverbaut und unversiegelt bleiben. Diese Fläche darf also weder bebaut noch befestigt (z. B. asphaltiert oder betoniert) werden.

Ausnahmen:
– Wenn nur weniger als 10 m2 frei zu haltende Fläche verbleiben würden
– Wenn eine zweckmäßige Nutzung der Liegenschaft sonst nicht möglich ist

Bestimmungen im Bebauungsplan

Der Bebauungsplan kann zusätzliche Beschränkungen der bebaubaren Fläche festlegen — entweder als absolute Zahl (z. B. 100 m2) oder als Prozentsatz der Bauplatzfläche (z. B. 20 %). Beschränkungen für Teile des Bauplatzes werden in eckigen Klammern gesetzt (z. B. [40 %]).

Diese Festlegungen im Bebauungsplan gehen den allgemeinen Regeln der Bauordnung vor. Du musst also immer zuerst den Bebauungsplan prüfen.

Welche Flächen beeinflussen die bebaubare Fläche?

Vorgärten

Wo der Bebauungsplan eine gärtnerische Ausgestaltung (Planzeichen „G“) vorsieht, darfst du diese Flächen generell nicht bebauen. Auf Vorgartenflächen sind nur eingeschränkt Bauwerke zulässig:

• Keine Nebengebäude, außer sie werden mindestens 10 m ab der Vorgartentiefe errichtet und sind nicht höher als 2,5 m (Firsthöhe max. 3,5 m)
• Unterirdische Gebäude sind zulässig, wenn die gärtnerische Ausgestaltung nicht behindert wird
• Befestigte Wege und Zufahrten nur im unbedingt erforderlichen Ausmaß

Wird eine gärtnerische Ausgestaltung im Bebauungsplan verankert, ist je angefangener 250 m2 Grundfläche ein Baum zu pflanzen (ausgenommen Bauklasse I).

Praxis-Beispiel: Vorgarten als Planungsfalle

Du planst ein Mehrfamilienhaus auf einem 1.000 m2 großen Grundstück in Bauklasse III, offene Bauweise. Der Bebauungsplan sieht an der Straßenseite eine Vorgartentiefe von 5 m vor (mit gärtnerischer Ausgestaltung „G“). Die Grundstücksbreite beträgt 20 m. Das bedeutet: Die Vorgartenfläche umfasst 20 x 5 = 100 m2, die du nicht bebauen darfst. Dein effektiv bebaubares Grundstück schrumpft auf 900 m2. Drittelregel: 900 / 3 = 300 m2 bebaubare Fläche. Zusätzlich musst du in der Vorgartenfläche mindestens 1 Baum pflanzen (100 / 250 = aufgerundet 1 Baum). Nebengebäude im Vorgarten sind nur ab 10 m hinter der Vorgartentiefe zulässig und dürfen maximal 2,5 m hoch sein (Firsthöhe max. 3,5 m).

Abstandsflächen

Die Abstandsflächen (§79 BO für Wien) bestimmen den Mindestabstand eines Gebäudes zu den Bauplatzgrenzen. Sie hängen von der Bauweise und der Bauklasse ab:

• In der offenen Bauweise müssen Gebäude von allen Bauplatzgrenzen einen Mindestabstand einhalten.
• In der gekuppelten Bauweise wird an einer gemeinsamen Grundgrenze angebaut, an allen anderen Seiten gelten Abstandsflächen.
• In der geschlossenen Bauweise wird von Grundgrenze zu Grundgrenze gebaut — Abstandsflächen entfallen zu den seitlichen Nachbarn.

Die Abstandsflächen verringern die tatsächlich bebaubare Fläche, auch wenn sie nicht direkt in die Berechnung der bebaubaren Fläche eingehen. Du musst sie bei der Planung berücksichtigen.

Bebaubare Fläche bei geschlossener Bauweise

Bei der geschlossenen Bauweise entfällt die Drittelregel. Du darfst in der Regel deutlich mehr bebauen — von Grundgrenze zu Grundgrenze. Das ist der Grund, warum die Gründerzeitblöcke in den inneren Wiener Bezirken eine so hohe Verbauungsdichte aufweisen. Die 10-%-Entsiegelungsregel gilt aber auch hier: Bei Bauplätzen über 500 m2 müssen mindestens 10 % unversiegelt bleiben.

Unterirdische Bebauung: Keller und Tiefgaragen

Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile werden nicht zur bebaubaren Fläche gerechnet. Du kannst also eine Tiefgarage oder einen Keller auch unter Flächen bauen, die oberirdisch nicht bebaut werden dürfen — zum Beispiel unter dem Innenhof. Es gibt aber eine Einschränkung: Der Bebauungsplan kann im textlichen Teil festlegen, dass bestimmte Grundflächen auch von unterirdischen Bauwerken freizuhalten sind. Diese Einschränkung dient vor allem der Erhaltung wertvoller Baumbestände, deren Wurzeln durch unterirdische Bauten beschädigt würden.

Bebaubare Fläche im Bebauungsplan

Zusätzlich zu den allgemeinen Regeln der Bauordnung kann der Bebauungsplan die bebaubare Fläche konkreter beschränken — entweder als absolute Zahl (z. B. „100 m2“) oder als Prozentsatz der Bauplatzfläche (z. B. „20 %“). Beschränkungen für Teile des Bauplatzes werden in eckigen Klammern gesetzt (z. B. „[40 %]“). Diese Festlegungen im Bebauungsplan gehen den allgemeinen Regeln der Bauordnung vor. Du musst also immer zuerst den Bebauungsplan prüfen, bevor du mit den allgemeinen Formeln rechnest.

Prüfungstipp: Typische Berechnungsfehler vermeiden

In der Prüfung kommen regelmäßig Berechnungsbeispiele zur bebaubaren Fläche. Die häufigsten Fehler, die Kandidaten machen: Erstens wird die Vorgartenfläche vergessen — sie muss von der Bauplatzfläche abgezogen werden, bevor die Drittelregel angewendet wird. Zweitens wird die Bauklassen-Obergrenze übersehen — bei Bauklasse I und II gilt die absolute Obergrenze (470 m² bzw. 700 m²), auch wenn die Drittelregel einen höheren Wert ergeben würde. Drittens wird die 10%-Entsiegelungsregel nicht berücksichtigt — bei Bauplätzen über 500 m² müssen mindestens 10 % unversiegelt bleiben. Viertens wird die geschlossene Bauweise nicht als Sonderfall erkannt — hier entfällt die Drittelregel komplett. Wenn du diese vier Punkte im Kopf behältst, vermeidest du die gröbsten Fehler.

Wie berechnest du die bebaubare Fläche in der Praxis?

Hier eine Schritt-für-Schritt-Anleitung:

1. Bebauungsplan prüfen: Gibt es spezifische Beschränkungen der bebaubaren Fläche (absolut oder prozentual)?
2. Widmung und Bauweise feststellen: Wohngebiet oder Gemischtes Baugebiet? Offene, gekuppelte oder geschlossene Bauweise?
3. Drittelregel anwenden: Bei offener/gekuppelter/Gruppenbauweise im Wohn- oder Gemischten Baugebiet maximal 1/3 der Bauplatzfläche.
4. Bauklassen-Obergrenze prüfen: BK I max. 470 m2, BK II max. 700 m2.
5. Strengste Begrenzung ermitteln: Die niedrigste Zahl gilt.
6. Abstandsflächen und Vorgärten abziehen: Diese Flächen stehen für die Bebauung nicht zur Verfügung.
7. 10%-Regel prüfen: Bei Bauplätzen über 500 m2 müssen 10 % unversiegelt bleiben.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die bebaubare Fläche ist die senkrechte Projektion des Gebäudes auf die Grundfläche.
• Im Wohngebiet/Gemischten Baugebiet bei nicht geschlossener Bauweise: maximal 1/3 der Bauplatzfläche.
• Absolute Obergrenzen: BK I max. 470 m2, BK II max. 700 m2.
• Der Bebauungsplan kann zusätzliche Beschränkungen festlegen.
• Bei Bauplatzflächen über 500 m2: 10 % unversiegelt halten.
• Vorbauten (§83/§84), Erker, Balkone und unterirdische Bauteile zählen nicht zur bebaubaren Fläche.
• Immer zuerst den Bebauungsplan prüfen — er geht den allgemeinen Regeln vor.

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Häufig gestellte Fragen zur bebaubaren Fläche

Was zählt zur bebaubaren Fläche in Wien?

Die bebaubare Fläche ist die senkrechte Projektion des Gebäudes einschließlich raumbildender Vorbauten auf eine waagrechte Ebene. Bestimmte Vorbauten (§83/§84 BO Wien), Erker, Balkone und Loggien mit mindestens 2,10 m Durchgangshöhe sowie unterirdische Gebäudeteile werden nicht eingerechnet.

Wie viel Prozent eines Grundstücks darf in Wien bebaut werden?

Im Wohngebiet und Gemischten Baugebiet bei offener, gekuppelter oder Gruppenbauweise maximal ein Drittel (ca. 33 %) der Bauplatzfläche. In Bauklasse I zusätzlich maximal 470 m2, in Bauklasse II maximal 700 m2. Der Bebauungsplan kann abweichende Werte festlegen.

Werden Keller zur bebaubaren Fläche gerechnet?

Nein. Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile werden nicht zur bebaubaren Fläche gerechnet. Du kannst also einen Keller auch unter Flächen bauen, die oberirdisch nicht bebaut werden dürfen — sofern der Bebauungsplan das nicht ausdrücklich untersagt.

Was passiert, wenn ich die bebaubare Fläche überschreite?

Eine Überschreitung der zulässigen bebaubaren Fläche führt dazu, dass die Baubewilligung nicht erteilt wird. Wird erst nachträglich festgestellt, dass die bebaubare Fläche überschritten wurde, kann die Baupolizei Maßnahmen anordnen — bis hin zum Abbruchauftrag.

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Über den Autor: Bmstr. Dipl.-Ing. Edris Paknehad ist Gründer und Geschäftsführer der PAK Immobilien Bildungs GmbH. Als TU-Wien-Absolvent und erfahrener Baumeister mit Expertise in Infrastruktur, Wohnbau und Bauaufsicht bereitet er angehende Baumeister gezielt auf die Befähigungsprüfung vor.