Auf der Baustelle ändert sich ständig etwas. Der Bauherr will plötzlich andere Materialien, die Bodenverhältnisse sind schlimmer als erwartet, oder der Architekt liefert die Pläne zu spät. All das kostet dich Geld — Geld, das du eigentlich nicht eingeplant hast. Die Frage ist: Wie bekommst du es zurück?
Die Antwort liegt in der Mehr-/Minderkostenforderung (MKF) nach ÖNORM B 2110. Hier erfährst du, wann du Mehrkostenforderungen stellen darfst, wie das Dreistufensystem funktioniert und welche Fehler du unbedingt vermeiden musst.
Was ist eine Mehrkostenforderung (MKF)?
Eine MKF ist die formale Forderung auf terminliche und/oder preisliche Anpassung des Bauvertrags. Sie entsteht, wenn eine Leistungsabweichung vorliegt — also wenn der tatsächliche Leistungsumfang vom vereinbarten BAU-SOLL abweicht.
Leistungsabweichungen können zwei Ursachen haben:
Leistungsänderung: Der Auftraggeber ordnet eine Änderung an. Beispiel: „Die Fassade soll jetzt grün statt braun werden.“ Das kostet Mehrkosten, und du hast das Recht, sie einzufordern.
Störung der Leistungserbringung: Etwas geht schief, aber nicht durch dein Verschulden. Beispiel: Beim Ausheben findest du unerwartet Altlasten im Boden. Auch dafür hast du Anspruch auf Mehrkosten oder Zeitverlängerung.
Wie funktioniert das Dreistufensystem bei Mehrkostenforderungen?
Die ÖNORM B 2110 verlangt ein klares dreistufiges Vorgehen:
Stufe 1: Mögliche Störung erkannt — unverzüglich mitteilen
Sobald du erkennst, dass eine Abweichung vom BAU-SOLL droht, musst du den Auftraggeber unverzüglich informieren. Das heißt nicht „irgendwann“, das heißt sofort — am selben Tag.
Du meldest „dem Grunde nach“ an: „Hier könnte ein Anspruch entstehen.“ Du musst die konkrete Höhe noch nicht beziffern, aber die Auswirkungen darlegen.
Stufe 2: Störung tritt tatsächlich ein — Anspruch anmelden
Wenn die Störung eingetreten ist, meldest du deinen Anspruch formal an — immer noch „dem Grunde nach“. Du dokumentierst: „Aus dieser Leistungsabweichung ergibt sich ein Anspruch auf Mehrkosten und/oder Fristverlängerung.“
Stufe 3: Abrechnung — konkrete Forderung stellen
Bei der Abrechnung bezifferst du deine Forderung „der Höhe nach“ — mit prüffähigen Unterlagen, Kalkulationen und Nachweisen.
Praxisbeispiel: Beim Fundamentaushub triffst du auf Felsgestein statt normalem Boden. Stufe 1: Du schreibst am selben Tag an den AG: „Bodenverhältnisse weichen vom BAU-SOLL ab, es ist mit Mehrkosten zu rechnen.“ Stufe 2: Du meldest den Anspruch formal an. Stufe 3: Bei der Abrechnung legst du die konkreten Mehrkosten mit Stundenaufstellungen und Gerätekosten vor.
Welche Rolle spielt die Sphärenzuordnung?
Die Sphärenzuordnung entscheidet, wer das Risiko trägt — und damit, ob du Mehrkosten bekommst oder nicht.
Sphäre des Auftraggebers (du bekommst Mehrkosten):
– Fehlerhafte Pläne und Unterlagen
– Verzögerungen beim AG (z. B. verspätete Genehmigungen)
– Fehlerhafte beigestellte Materialien
– Fehlerhafte Vorleistungen anderer Gewerke
– Unvorhersehbare Ereignisse (Pandemien, Naturkatastrophen)
– AG-Anordnungen, die zu Mehrkosten führen
Sphäre des Auftragnehmers (du trägst das Risiko selbst):
– Kalkulationsrisiko — du hast zu niedrig kalkuliert
– Deine eigene Organisation
– Deine Lieferanten und Subunternehmer
– Risiken aus Alternativangeboten
Praxisbeispiel: Der AG liefert falschen Beton. Du verarbeitest ihn. Später zeigen sich Schäden. Wer zahlt? Das Material stammt vom AG — Sphäre AG. Du bekommst die Mehrkosten ersetzt, sofern du deine Prüf- und Warnpflicht erfüllt hast.
Was ist die 20%-Klausel?
Eine wichtige Sonderregel: Wenn die Mengenabweichung bei einer Leistungsposition größer als 20 % ist, kann ein neuer Einheitspreis verhandelt werden.
Beispiel: Der Vertrag sagt „100 m³ Aushub, 20 €/m³.“ Tatsächlich sind es 130 m³ — eine Abweichung von 30 %. Du kannst einen neuen Einheitspreis verlangen.
Wichtig: Die 20%-Klausel gilt nur bei reiner Mengenänderung. Wenn die Abweichung kombiniert ist mit anderen Störungen, müssen Mehr- und Minderkosten einzeln berücksichtigt werden.
Das Verlangen eines neuen Einheitspreises muss „ehestens“ dem Grunde nach angemeldet werden — also sobald die Abweichung erkannt wird.
Was passiert bei Unterschreitung der Auftragssumme?
Ein Fall, den viele nicht kennen: Wenn die Gesamtsumme um mehr als 5 % unterschritten wird, muss der AG dir den Nachteil abgelten. Das schützt dich davor, dass Leistungen gestrichen werden und du dadurch weniger verdienst als kalkuliert.
Wann verlierst du deinen Anspruch auf Mehrkosten?
Der häufigste Fehler: Nicht rechtzeitig dem Grunde nach anmelden. Wenn du eine Leistungsabweichung erkennst und nicht sofort mitteilst, riskierst du den Anspruchsverlust.
Das Risiko besteht, wenn der AG durch dein Versäumnis benachteiligt wird — etwa weil er keine Möglichkeit hatte, die Mehrkosten zu vermeiden oder zu reduzieren.
Deshalb gilt: Immer sofort, immer schriftlich, immer dokumentiert.
Praxisszenario: Von der Störung bis zur Abrechnung
Du errichtest ein Mehrfamilienhaus. Der Bodengutachter hat normalen Kiesboden prognostiziert. Beim Aushub in 2,5 m Tiefe triffst du auf Fels, der nur mit Hydraulikmeißel gelöst werden kann. So gehst du Schritt für Schritt vor:
Tag 1 (Erkennung der Störung):
Du schreibst dem Auftraggeber per E-Mail: „Auf der Baustelle [Adresse] wurden bei den Erdarbeiten ab einer Tiefe von 2,5 m Felsschichten angetroffen, die vom Bodengutachten [Datum] nicht prognostiziert wurden. Es ist mit Mehrkosten und terminlichen Auswirkungen zu rechnen. Wir melden hiermit dem Grunde nach einen Anspruch auf Vergütungsanpassung und Bauzeitverlängerung an.“
Tag 1-3 (Dokumentation):
Du fotografierst die Bodenverhältnisse, lässt den Polier die Stunden und Geräte dokumentieren und holst gegebenenfalls einen Geologen zur Bestätigung. Du vergleichst die tatsächlichen Verhältnisse mit dem Bodengutachten aus der Ausschreibung.
Woche 2 (Formale Anmeldung):
Du konkretisierst deinen Anspruch: „Die Felslösung erfordert den Einsatz eines Hydraulikmeißels (Bagger 25t mit Aufbruchausrüstung). Die geschätzte Mehrzeit beträgt 8 Arbeitstage. Wir melden dem Grunde nach einen Anspruch auf Mehrkostenerstattung und Bauzeitverlängerung an.“
Bei der Abrechnung (Stufe 3):
Du legst die konkreten Mehrkosten der Höhe nach vor: Gerätekosten für Hydraulikmeißel (€ x pro Stunde x Stunden), zusätzliche Personalkosten, Entsorgungskosten für Felsaushub, Bauzeitverlängerung mit zeitgebundenen Baustellengemeinkosten.
Sphärenzuordnung: Die Bodenverhältnisse waren nicht vorhersehbar und lagen nicht in deiner Sphäre. Der AG trägt das Risiko — du bekommst die Mehrkosten erstattet, sofern du deine Mitteilungspflichten eingehalten hast.
Typische Fehler bei Mehrkostenforderungen
Aus der Praxis kenne ich vier häufige Fehler, die Baumeister Geld kosten:
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Zu spät angemeldet: Die Störung wird erkannt, aber die Meldung erfolgt erst Wochen später. Bis dahin hat der AG keine Chance, die Mehrkosten zu reduzieren oder Alternativen zu prüfen.
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Nur mündlich kommuniziert: „Ich hab dem Bauherrn das eh gesagt“ reicht nicht. Ohne schriftliche Dokumentation hast du im Streitfall keinen Beweis.
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Keine Sphärenzuordnung begründet: Du forderst Mehrkosten, erklärst aber nicht, warum die Ursache in der Sphäre des AG liegt. Das macht es dem AG leicht, deine Forderung abzulehnen.
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Weiterarbeiten ohne Anmeldung: Du arbeitest die geänderte Leistung einfach ab und stellst erst bei der Schlussrechnung die Mehrkosten. Das kann zum Anspruchsverlust führen.
Prüfungstipp: Das Dreistufensystem ist einer der wichtigsten Prüfungsgegenstände bei der ÖNORM B 2110. Merke dir die Abfolge: Stufe 1 — unverzüglich dem Grunde nach mitteilen, Stufe 2 — bei Eintritt der Störung den Anspruch formal anmelden, Stufe 3 — bei der Abrechnung die Forderung der Höhe nach beziffern. Die Sphärenzuordnung ist dabei der Schlüssel: Liegt die Ursache in der Sphäre des AG, bekommst du die Mehrkosten. Liegt sie in deiner Sphäre, trägst du das Risiko selbst. Und wenn sich eine Ursache keiner Sphäre zuordnen lässt — etwa bei höherer Gewalt — trägt der AG das Risiko.
In der Praxis empfehle ich dir, für jede Baustelle ein MKF-Register zu führen. Das ist eine einfache Tabelle, in der du jede erkannte Leistungsabweichung mit Datum, Beschreibung, Sphärenzuordnung und Status (angemeldet/abgerechnet) festhältst. So behältst du den Überblick und vergisst keine Anmeldung. Viele erfahrene Baumeister nutzen dafür digitale Bautagesberichte, in denen Abweichungen direkt erfasst werden.
Das Wichtigste auf einen Blick
- MKF = Mehr-/Minderkostenforderung bei Abweichungen vom BAU-SOLL
- Dreistufig: dem Grunde nach (sofort), dem Grunde nach (bei Eintritt), der Höhe nach (bei Abrechnung)
- Sphärenzuordnung entscheidet, wer das Risiko trägt
- 20%-Klausel: Bei Mengenabweichung über 20 % kann ein neuer Einheitspreis verhandelt werden
- Unterschreitung über 5 %: AG muss Nachteil abgelten
- Nicht rechtzeitig angemeldet: Anspruchsverlust möglich
- Dokumentation ist alles — schriftlich, sofort, nachvollziehbar
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann darf ich als Baumeister Mehrkosten verlangen?
Du darfst Mehrkosten verlangen, wenn eine Leistungsabweichung vorliegt — also wenn der AG eine Änderung anordnet oder wenn eine Störung eintritt, die nicht in deiner Sphäre liegt. Du musst die Abweichung unverzüglich dem Grunde nach anmelden.
Was bedeutet „dem Grunde nach“ anmelden?
Du meldest generell an, dass ein Anspruch entstehen könnte — ohne die konkrete Höhe zu beziffern. Das sichert deinen Anspruch, auch wenn du die genauen Kosten noch nicht kennst.
Kann ich Mehrkosten auch ohne ÖNORM-Vereinbarung geltend machen?
Ja, auch nach reinem ABGB-Werkvertragsrecht hast du Ansprüche bei Leistungsänderungen. Die ÖNORM B 2110 regelt das aber detaillierter — insbesondere das Dreistufensystem, die Sphärenzuordnung und die 20%-Klausel.
Was ist die 20%-Klausel bei Mehrkostenforderungen?
Wenn die Menge einer Leistungsposition um mehr als 20 % vom Vertrag abweicht, kann ein neuer Einheitspreis verhandelt werden. Das gilt nur bei reiner Mengenänderung.
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Über den Autor: Bmstr. Dipl.-Ing. Edris Paknehad ist Gründer und Geschäftsführer der PAK Immobilien Bildungs GmbH. Als TU-Wien-Absolvent und erfahrener Baumeister mit Expertise in Infrastruktur, Wohnbau und Bauaufsicht bereitet er angehende Baumeister gezielt auf die Befähigungsprüfung vor.