Die Bauordnung Wien — offiziell „Bauordnung für Wien“ (BO für Wien) — ist die älteste und umfangreichste Bauordnung Österreichs. Sie regelt alles rund um das Bauen in der Bundeshauptstadt: von der Flächenwidmung über die Baubewilligung bis zur Gebäudehöhe. Für dich als angehender Baumeister, der in Wien oder im Wiener Umland tätig sein will, ist sie Pflichtlektüre.
In diesem Beitrag erkläre ich dir die zentralen Regelungen der BO für Wien: Bauklassen, Bauweisen, Fluchtlinien, Schutzzonen und Wohnzonen. Damit hast du das Grundgerüst, das du für die Prüfung und die Praxis brauchst.
Was regelt die Bauordnung für Wien?
Die BO für Wien geht in ihren Grundzügen auf 1829 zurück. Die aktuelle Stammfassung ist von 1930, wurde aber seither durch über 70 Novellen angepasst. Sie regelt:
- Flächenwidmung und Bebauungsplanung (§§ 1-5): In Wien sind Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan in einem Plandokument zusammengefasst
- Widmungskategorien (§§ 6-7): Bauland, Grünland, Verkehrsflächen und deren Unterkategorien
- Bebauungsbestimmungen (§§ 75-86): Bauklassen, Bauweise, Fluchtlinien, bebaubare Fläche, Gebäudehöhe
- Baubewilligungsverfahren (§§ 60-73): Was bewilligungspflichtig ist, wie das Verfahren abläuft
- Bauausführung (§§ 124-135): Vorschriften für die Bauphase und Fertigstellung
Eine Besonderheit: In Wien ist die MA 37 (Baupolizei) die Baubehörde, nicht der Bürgermeister. Das ist einzigartig in Österreich. In allen anderen Bundesländern ist der Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz zuständig (bei Statutarstädten der Magistrat). Die MA 37 ist organisatorisch in drei Gebietsgruppen gegliedert (West, Ost, Süd), die jeweils bestimmte Bezirke betreuen.
Ein weiterer wichtiger Punkt: In Wien sind Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan in einem gemeinsamen Plandokument zusammengefasst. Das unterscheidet Wien von den meisten anderen Bundesländern, wo diese Pläne getrennt erstellt werden. Für dich als Baumeister bedeutet das: Wenn du in Wien ein Plandokument aufschlägst, siehst du sofort sowohl die Widmung als auch die Bebauungsbestimmungen — Bauklasse, Bauweise, Fluchtlinien und die Besonderen Bestimmungen (BB).
Bestehende und bewilligte Bauten sind von einem neuen Bebauungsplan betroffen, wenn wesentliche Änderungen am Bestand vorgenommen werden (Zu- und Umbauten). Bei reinen Instandhaltungsarbeiten gilt der alte Konsens weiter.
Was sind die Bauklassen I bis VI in Wien?
Die Bauklassen sind das zentrale Instrument zur Regelung der Gebäudehöhe in Wien (§ 75 BO für Wien). Sie geben den Rahmen vor, in dem sich die zulässige Gebäudehöhe bewegen darf:
| Bauklasse | Mindesthöhe | Maximale Höhe |
|---|---|---|
| I | 2,5 m | 9 m |
| II | 2,5 m | 12 m |
| III | 9 m | 16 m |
| IV | 12 m | 21 m |
| V | 16 m | 26 m |
| VI | 26 m | laut Bebauungsplan (zwei Grenzmaße) |
Die Gebäudehöhe wird zwischen der Schnittlinie der Außenwand mit der Dachoberfläche und dem angrenzenden Gelände gemessen.
Wie beeinflusst der Straßenabstand die Gebäudehöhe?
Die tatsächlich erlaubte Gebäudehöhe hängt nicht nur von der Bauklasse ab, sondern auch vom Abstand zur gegenüberliegenden Fluchtlinie. Bei Gebäuden an der Baulinie, Straßenfluchtlinie oder Baufluchtlinie gelten zusätzliche Beschränkungen:
- Bauklassen I und II: Maximale Gebäudehöhe = Abstand zur gegenüberliegenden Fluchtlinie + 2 m
- Bauklasse III: Abstandsmaß + 3 m
- Bauklasse IV: Abstand unter 15 m: + 3 m; Abstand über 15 m: + 4 m
- Bauklassen V und VI: Gebäudehöhe darf das Doppelte des Fluchtlinienabstands betragen
Das heißt: In einer engen Gasse kann die tatsächlich erlaubte Höhe geringer sein als das Maximum der Bauklasse. Diese Beschränkungen entfallen, wenn ein städtebaulicher Schwerpunkt festgesetzt ist.
Prüfungstipp: In der Prüfung wird gerne nach der Abstandsregel in einer konkreten Bauklasse gefragt. Stell dir folgendes Beispiel vor: Bauklasse II, Straßenbreite 8 m. Die maximal erlaubte Gebäudehöhe beträgt 8 + 2 = 10 m — obwohl Bauklasse II bis 12 m erlauben würde. Der Straßenabstand begrenzt hier die tatsächliche Höhe. Solche Berechnungen musst du sicher beherrschen.
Wichtig ist auch die Sonderregel bei verschiedenen Bauklassen auf gegenüberliegenden Straßenseiten: Sind für gegenüberliegende Grundflächen verschiedene Bauklassen festgesetzt, gilt für die Bemessung der Gebäudehöhe die Regelung der niedrigeren Bauklasse. Wenn also dein Grundstück in Bauklasse IV liegt, das gegenüberliegende aber in Bauklasse II, musst du mit der Abstandsformel der Bauklasse II rechnen.
Einen ausführlichen Beitrag mit Praxis-Beispielen zu jeder Bauklasse findest du unter Bauklassen Wien: Klasse I bis VI erklärt.
Welche Bauweisen gibt es in der BO für Wien?
Die Bauweise regelt, wie Gebäude auf den Grundstücken zueinander angeordnet werden (§ 76 BO für Wien):
Offene Bauweise (o): Die Bauwerke müssen freistehend errichtet werden. Mindestabstände zu den Bauplatzgrenzen sind einzuhalten (Abstandsflächen gemäß § 79 BO für Wien). Die Abstände variieren je nach Bauklasse.
Gekuppelte Bauweise (gk): Die Gebäude auf zwei benachbarten Bauplätzen werden an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut. An allen anderen Seiten gelten die Abstandsregeln der offenen Bauweise.
Offene oder gekuppelte Bauweise (ogk): Der Bauwerber kann wählen. An die gemeinsame Bauplatzgrenze darf angebaut werden, wenn der Nachbar zustimmt.
Gruppenbauweise (gr): Gebäude werden zu Gruppen zusammengefasst und an der gemeinsamen Bauplatzgrenze aneinandergebaut. Der Bebauungsplan bestimmt die Gruppierung näher.
Geschlossene Bauweise (g): Die Gebäude müssen an der Fluchtlinie von einer seitlichen Bauplatzgrenze bis zur anderen durchgehend errichtet werden. Typisch für die Wiener Gründerzeit-Blockrandbebauung. Die Behörde kann ein freiwilliges Zurückrücken einzelner Gebäudeteile zulassen, wenn das Stadtbild nicht beeinträchtigt wird.
Praxis-Beispiel: Geschlossene Bauweise im 7. Bezirk
Stell dir ein Zinshaus im 7. Bezirk vor: Bauklasse IV, geschlossene Bauweise. Das bedeutet: Du musst von der linken bis zur rechten Grundgrenze durchbauen, und die Gebäudehöhe liegt zwischen 12 und 21 m. Wenn die Straße 14 m breit ist, ergibt sich: 14 m + 3 m = maximal 17 m Gebäudehöhe. Bei einem Dachgeschossausbau musst du innerhalb dieses Rahmens bleiben.
Was sind Fluchtlinien und welche Typen gibt es?
Fluchtlinien sind die Grenzlinien, die die Bebaubarkeit eines Grundstücks definieren. Die BO für Wien kennt mehrere Typen:
Baulinien: Begrenzen das Bauland gegenüber öffentlichen Verkehrsflächen im Bauland. An der Baulinie sind Fenster, Vorbauten, Anschlüsse an die technische Infrastruktur sowie Ein- und Ausfahrten erlaubt.
Straßenfluchtlinien: Begrenzen öffentliche Verkehrsflächen im Grünland oder Sondergebiet gegenüber diesen Widmungen. Gleiche Regelungen wie bei Baulinien.
Verkehrsfluchtlinien: Begrenzen Flächen des Verkehrsbandes gegenüber anderen Widmungen. Hier dürfen keine Fenster und Vorbauten errichtet werden — strenger als bei Baulinien.
Grenzfluchtlinien: Begrenzen Grundflächen für öffentliche Zwecke gegenüber anderen Flächen. Anbau und Fenster sind erlaubt.
Baufluchtlinien: Diese Linie darf mit Gebäuden nicht überschritten werden (ausgenommen bestimmte Vorbauten nach § 84 Abs. 1). Unterirdische Bauteile dürfen über die Baufluchtlinie vorragen.
Grenzlinien: Trennen Gebiete mit unterschiedlichen Widmungen oder Bebauungsbestimmungen.
Was sind Schutzzonen in Wien?
In den Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen können geschlossene Gebiete wegen ihres erhaltenswerten örtlichen Stadtbildes als Schutzzonen ausgewiesen werden. Schutzzonen gibt es vor allem in den inneren Bezirken, im Cottage-Viertel und in historisch gewachsenen Ortskernen.
In Schutzzonen gelten besondere Auflagen:
- Abbruch von Gebäuden ist bewilligungspflichtig (auch ein Teilabbruch)
- Fassadengestaltung muss dem örtlichen Stadtbild entsprechen — der Bebauungsplan kann besondere Bestimmungen (BB) enthalten
- Dachaufbauten können eingeschränkt oder gestalterisch vorgegeben sein
- Neubauten müssen sich in das bestehende Stadtbild einfügen
Für dich als Baumeister heißt das: In Schutzzonen brauchst du in der Regel ein Gutachten der MA 19 (Architektur und Stadtgestaltung). Das kann den Planungsprozess erheblich verlängern.
Was sind Wohnzonen?
Wohnzonen können in Wohngebieten und gemischten Baugebieten ausgewiesen werden. Sie schützen den Wohncharakter eines Gebiets, indem sie die gewerbliche Nutzung einschränken.
In Wohnzonen gilt:
- Wohnungen dürfen nicht ohne weiteres in Büro- oder Geschäftsflächen umgewidmet werden
- Bestimmte gewerbliche Nutzungen sind ausgeschlossen oder nur unter Auflagen zulässig
- Die Umwidmung von Raumwidmungen (Wohnraum zu Geschäftsraum) ist bewilligungspflichtig (§ 60 Abs. 1 lit. c BO für Wien)
Das ist besonders relevant, wenn du Altbau-Projekte planst: Nicht jede Erdgeschoß-Wohnung lässt sich ohne Weiteres in ein Geschäftslokal umwandeln.
Praxis-Beispiel: Umwidmung in der Wohnzone
Ein Bauherr kauft eine Erdgeschoß-Wohnung in einem Gründerzeithaus im 8. Bezirk und will daraus eine Arztpraxis machen. Das Grundstück liegt in einer Wohnzone. Die Änderung der Raumwidmung von „Wohnung“ auf „Ordination“ ist bewilligungspflichtig (§ 60 Abs. 1 lit. c BO für Wien). In der Wohnzone prüft die MA 37 besonders streng, ob die Umwidmung mit dem Schutzzweck vereinbar ist — und wird sie in vielen Fällen versagen. Im normalen Wohngebiet wäre diese Umwidmung in der Regel unproblematisch. Für dich als beratender Baumeister heißt das: Kläre immer vorab, ob eine Wohnzone vorliegt, bevor der Bauherr kauft.
Wie funktioniert die bebaubare Fläche in Wien?
Die bebaubare Fläche wird als senkrechte Projektion des Gebäudes auf eine waagrechte Ebene verstanden — inklusive aller raumbildenden Vorbauten (§ 80 BO für Wien). Nicht eingerechnet werden:
- Bestimmte Vorbauten nach §§ 83 und 84 (z.B. Erker, Balkone, Loggien bei mindestens 2,10 m Durchgangshöhe)
- Unterirdische Gebäude und Gebäudeteile
Generelle Regel: Bei Bauplätzen über 500 m² müssen mindestens 10 % der Fläche unverbaut und unversiegelt bleiben. Ausnahme: Wenn weniger als 10 m² freizuhaltende Fläche verbleiben würden.
Im Wohngebiet und Gemischten Baugebiet (außer Geschäftsviertel und Betriebsbaugebiet) bei offener, gekuppelter oder Gruppenbauweise: Die bebaute Fläche darf maximal ein Drittel der Bauplatzfläche betragen. Zusätzlich: maximal 470 m² in Bauklasse I und maximal 700 m² in Bauklasse II.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die BO für Wien ist die älteste und umfangreichste Bauordnung Österreichs
- 6 Bauklassen (I-VI) regeln die Gebäudehöhe — der Straßenabstand kann die tatsächliche Höhe zusätzlich begrenzen
- 5 Bauweisen (offen, gekuppelt, ogk, Gruppe, geschlossen) bestimmen die Anordnung der Gebäude
- 6 Fluchtlinientypen definieren die Bebauungsgrenzen
- Schutzzonen schützen das historische Stadtbild mit besonderen Auflagen
- Wohnzonen schränken die gewerbliche Nutzung zugunsten des Wohnens ein
- Baubehörde ist die MA 37 (Baupolizei)
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist die Bauordnung für Wien?
Die Bauordnung für Wien (BO für Wien) ist das Landesgesetz, das alle baurechtlichen Regelungen für Wien enthält. Sie regelt Flächenwidmung, Bebauungsplanung, Baubewilligungsverfahren, Gebäudehöhen (Bauklassen I-VI), Bauweisen und technische Anforderungen. Die aktuelle Stammfassung geht auf 1930 zurück.
Wie viele Bauklassen gibt es in Wien?
Wien kennt sechs Bauklassen (I bis VI). Bauklasse I erlaubt Gebäudehöhen von 2,5 bis 9 m, Bauklasse VI beginnt bei 26 m und hat keine fixe Obergrenze — der Bebauungsplan legt zwei Grenzmaße fest. Die Bauklasse wird im Bebauungsplan für jedes Gebiet festgelegt.
Was ist eine Schutzzone in Wien?
Eine Schutzzone ist ein geschlossenes Gebiet mit erhaltenswürdigem örtlichen Stadtbild. In Schutzzonen gelten besondere Auflagen für Neubauten, Umbauten und Abbrüche. Der Abbruch von Gebäuden ist bewilligungspflichtig und es können besondere Bestimmungen zur Fassaden- und Dachgestaltung gelten.
Was bedeutet geschlossene Bauweise in Wien?
Bei der geschlossenen Bauweise (Planzeichen „g“) müssen Gebäude von einer seitlichen Bauplatzgrenze bis zur anderen durchgehend an der Fluchtlinie errichtet werden. Das ist die typische Bebauungsform der Wiener Gründerzeit-Blockrandbebauung. Ein Zurückrücken einzelner Gebäudeteile ist nur mit Genehmigung und ohne Beeinträchtigung des Stadtbilds möglich.
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Über den Autor: Bmstr. Dipl.-Ing. Edris Paknehad ist Gründer und Geschäftsführer der PAK Immobilien Bildungs GmbH. Als TU-Wien-Absolvent und erfahrener Baumeister mit Expertise in Infrastruktur, Wohnbau und Bauaufsicht bereitet er angehende Baumeister gezielt auf die Befähigungsprüfung vor.