Wenn du ein Bauvorhaben planst, führst oder abschließt, begegnet dir die Baupolizei auf Schritt und Tritt. Sie erteilt die Baubewilligung, kontrolliert die Bauausführung und greift ein, wenn etwas schiefläuft. Für dich als angehenden Baumeister ist es wichtig zu verstehen, was die Baupolizei darf, was sie muss — und wie du professionell mit ihr zusammenarbeitest.
Was ist die Baupolizei?
Die Baupolizei ist jene Behörde, die für die Vollziehung der jeweiligen Landesbauordnung zuständig ist. Sie ist keine eigene Polizeibehörde im klassischen Sinn, sondern eine Verwaltungsbehörde mit hoheitlichen Aufgaben im Bauwesen.
In Wien ist die Baupolizei die MA 37 (Magistratsabteilung 37 — Baupolizei). Sie ist organisatorisch in drei Gebietsgruppen gegliedert:
– Gebietsgruppe West: Bezirke 12-19
– Gebietsgruppe Ost: Bezirke 1, 2, 8, 9, 20-22
– Gebietsgruppe Süd: Bezirke 3-7, 10, 11, 23
In den übrigen Bundesländern sind die Baubehörden der Gemeinden (Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz) bzw. die Bezirksverwaltungsbehörden zuständig. In Statutarstädten ist der Magistrat die Baubehörde.
Welche Aufgaben hat die Baupolizei?
Die Aufgaben der Baupolizei lassen sich in vier große Bereiche gliedern:
1. Baubewilligung erteilen
Die zentrale Aufgabe: Die Baupolizei prüft Bauansuchen und erteilt (oder versagt) die Baubewilligung. Dabei prüft sie:
- Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan
- Einhaltung der bautechnischen Vorschriften (OIB-Richtlinien, Bauordnung)
- Nachbarrechte (Abstände, Emissionen)
- Vollständigkeit der eingereichten Unterlagen (Pläne, statische Berechnung, Energieausweis etc.)
Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens kann die Baupolizei eine Bauverhandlung ansetzen, bei der Nachbarn und Beteiligte angehört werden.
Praxis-Beispiel: Du reichst als Baumeister für einen Bauherrn ein Bauansuchen für einen Zubau in Wien ein. Die MA 37 prüft, ob der Zubau die Bauklasse einhält, die Abstandsflächen gewahrt sind und der Bebauungsplan die vorgesehene Nutzung erlaubt. Stimmt alles, erhältst du den Baubewilligungsbescheid.
2. Bauaufsicht ausüben
Während der Bauausführung überwacht die Baupolizei, ob das Bauvorhaben bewilligungskonform umgesetzt wird. Das umfasst:
- Baubeginnsanzeige prüfen: Vor Baubeginn muss der Bauherr den Beginn der Bauarbeiten bei der Behörde anzeigen.
- Baustellenkontrollen: Die Baupolizei kann jederzeit unangemeldet Baustellen kontrollieren.
- Auflagen überprüfen: Sie prüft, ob die im Bewilligungsbescheid festgelegten Auflagen eingehalten werden.
- Einstellung von Bauarbeiten: Bei schwerwiegenden Verstößen kann die Baupolizei die sofortige Einstellung der Bauarbeiten anordnen.
3. Benützungsbewilligung erteilen
Nach Fertigstellung eines Bauvorhabens ist in vielen Fällen eine Benützungsbewilligung (bzw. Fertigstellungsanzeige) erforderlich. Die Baupolizei prüft dabei:
- Übereinstimmung des ausgeführten Baus mit der Baubewilligung
- Einhaltung der Auflagen
- Vorliegen der erforderlichen Nachweise (z. B. Energieausweis, Kanalüberprüfung)
In Wien ist bei den meisten Bauvorhaben eine Fertigstellungsanzeige mit den entsprechenden Bestätigungen ausreichend. Eine förmliche Benützungsbewilligung ist nur in bestimmten Fällen nötig (z. B. bei Sonderbauten).
Der Fertigstellungsanzeige sind je nach Vorhaben beizulegen:
– Bestätigung des Bauführers über die plangemäße Ausführung
– Kehrprüfungsbefund (Rauchfang)
– Elektrobefund
– Kanalüberprüfungsbefund
– Energieausweis des fertiggestellten Gebäudes
In der Praxis kommt es vor, dass die Baupolizei nach der Fertigstellungsanzeige eine Augenscheinsverhandlung durchführt, bei der ein Sachverständiger das fertiggestellte Bauwerk besichtigt und die Übereinstimmung mit der Baubewilligung prüft. Das ist vor allem bei größeren Vorhaben der Fall.
4. Abbruchaufträge und baupolizeiliche Maßnahmen
Die Baupolizei hat auch eine Eingriffskompetenz, wenn Gebäude gefährlich sind oder konsenslos errichtet wurden:
- Abbruchauftrag: Wenn ein Gebäude ohne Bewilligung errichtet wurde (Schwarzbau) und eine nachträgliche Bewilligung nicht möglich ist, kann die Baupolizei den Abbruch anordnen.
- Sicherungsmaßnahmen: Bei Gefahr für Personen (z. B. einsturzgefährdete Gebäude, herabfallende Fassadenteile) ordnet die Baupolizei Sofortmaßnahmen an.
- Instandsetzungsaufträge: Wenn ein Gebäudeeigentümer seiner Erhaltungspflicht nicht nachkommt, kann die Behörde eine Instandsetzung auftragen.
- Benützungsverbote: Wenn ein Gebäude ohne Benützungsbewilligung verwendet wird oder in einem gefährlichen Zustand ist, kann die Baupolizei die Benützung untersagen.
Wie ist die Baupolizei in das Baurecht eingebettet?
Die Baupolizei ist das Vollzugsorgan der Bauordnung. Sie setzt die Bestimmungen durch, die im jeweiligen Landesgesetz stehen. In Wien ist das die Bauordnung für Wien (BO für Wien), in Niederösterreich die NÖ Bauordnung 2014, und so weiter.
Die Baupolizei ist dabei an das Gesetz gebunden. Sie kann nicht nach eigenem Ermessen handeln, sondern muss die gesetzlichen Vorschriften anwenden. Gegen Bescheide der Baupolizei stehen dem Betroffenen Rechtsmittel offen (Beschwerde an das Verwaltungsgericht).
Für dich als Baumeister ist das Zusammenspiel klar: Du planst und baust nach den Vorschriften der Bauordnung und des Baurechts. Die Baupolizei prüft und kontrolliert, ob du das korrekt tust. Eine professionelle Zusammenarbeit mit der Baubehörde ist daher entscheidend für reibungslose Projekte.
Prüfungstipp: Unterschied Baubewilligung und Benützungsbewilligung
Ein beliebtes Prüfungsthema ist die Frage, wann eine Baubewilligung und wann eine Benützungsbewilligung bzw. Fertigstellungsanzeige erforderlich ist. Die Baubewilligung brauchst du vor Baubeginn — sie erlaubt dir, das Bauvorhaben auszuführen. Die Benützungsbewilligung bzw. Fertigstellungsanzeige brauchst du nach Fertigstellung — sie erlaubt dir, das Gebäude tatsächlich zu nutzen. In Wien reicht bei den meisten Vorhaben eine Fertigstellungsanzeige mit den erforderlichen Bestätigungen (Bauführerbestätigung, Befunde). Eine förmliche Benützungsbewilligung mit behördlicher Begehung ist nur bei bestimmten Sonderbauten nötig. In der Praxis ist es wichtig, dass du die Fertigstellungsanzeige vollständig einreichst — fehlt ein Befund (z.B. der Kanalüberprüfungsbefund), wird die Anzeige nicht akzeptiert und das Gebäude darf nicht benützt werden.
Ein weiterer praxisrelevanter Aspekt: Die Baupolizei führt nicht bei jedem Bauvorhaben eine aktive Kontrolle durch. Bei Standardprojekten verlässt sie sich auf die Fertigstellungsanzeige des Bauführers. Umso größer ist deine Verantwortung als Baumeister und Bauführer — du bestätigst mit deiner Unterschrift, dass die Ausführung plangemäß erfolgt ist. Stellst du nachträglich eine Abweichung fest, musst du diese der Behörde melden.
Was passiert bei einem Verstoß gegen die Bauordnung?
Verstöße gegen die Bauordnung können ernste Konsequenzen haben:
- Verwaltungsstrafen: Bauführung ohne Bewilligung, Nichtbeachtung von Auflagen oder Benützung ohne Bewilligung sind strafbar.
- Baueinstellung: Die Baupolizei kann Bauarbeiten sofort stoppen.
- Abbruchauftrag: Konsenslose Bauten können abgerissen werden — auf Kosten des Eigentümers.
- Haftung des Bauführers: Als Baumeister und Bauführer trägst du eine persönliche Verantwortung für die bewilligungskonforme Ausführung.
Praxis-Beispiel: Baustellenkontrolle durch die MA 37
Du bist Bauführer bei einem Wohnbauprojekt im 10. Bezirk. Ein Sachverständiger der MA 37 erscheint unangemeldet auf der Baustelle und prüft:
– Liegt die Baubewilligung vor und ist sie gültig?
– Wurde die Baubeginn-Anzeige fristgerecht erstattet?
– Stimmt die Ausführung mit den bewilligten Plänen überein?
– Werden die Auflagen aus dem Bescheid eingehalten (z. B. Bauzeitbeschränkungen, Staubschutz)?
Findet der Sachverständige Abweichungen, erstellt er einen Bericht. Bei geringen Abweichungen kann eine nachträgliche Plananpassung ausreichen. Bei schwerwiegenden Verstößen — etwa einer deutlichen Überschreitung der Bauklasse oder einem fehlenden Brandschutzkonzept — ordnet die Baupolizei die sofortige Einstellung der Bauarbeiten an. In diesem Fall musst du als Bauführer die Arbeiten stoppen, bis die Mängel behoben sind.
Erhaltungspflicht und baupolizeiliche Überprüfung
Ein oft vergessener Aspekt: Die Baupolizei ist auch für die Überwachung der Erhaltungspflicht zuständig. Gebäudeeigentümer sind verpflichtet, ihre Gebäude in einem sicheren und ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Wenn ein Gebäude verwahrlost oder eine Gefahr für die Öffentlichkeit darstellt (z. B. bröckelnde Fassade, lose Dachziegel), kann die Baupolizei eine Instandsetzung auftragen oder im Extremfall eine Sofortsicherung auf Kosten des Eigentümers veranlassen.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Baupolizei ist die Behörde, die die Bauordnung vollzieht — in Wien die MA 37.
- Ihre Hauptaufgaben: Baubewilligung, Bauaufsicht, Benützungsbewilligung, baupolizeiliche Maßnahmen.
- Sie prüft Bauansuchen, kontrolliert Baustellen und kann bei Verstößen eingreifen.
- Gegen Bescheide der Baupolizei gibt es Rechtsmittel (Beschwerde an das Verwaltungsgericht).
- Als Baumeister arbeitest du direkt mit der Baupolizei zusammen — professionelle Einreichungen sparen Zeit und Nerven.
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Häufig gestellte Fragen zur Baupolizei
Was macht die Baupolizei in Wien?
In Wien ist die MA 37 die Baupolizei. Sie erteilt Baubewilligungen, kontrolliert Baustellen, erteilt Benützungsbewilligungen und ordnet bei Bedarf Abbrüche oder Sicherungsmaßnahmen an. Sie ist in drei Gebietsgruppen (West, Ost, Süd) gegliedert.
Kann die Baupolizei eine Baustelle stilllegen?
Ja. Die Baupolizei kann die sofortige Einstellung von Bauarbeiten anordnen, wenn ohne gültige Baubewilligung gebaut wird, gegen Auflagen verstoßen wird oder Gefahr für Personen besteht.
Was ist ein Abbruchauftrag der Baupolizei?
Ein Abbruchauftrag ist eine behördliche Anordnung, ein Gebäude oder Gebäudeteil abzureißen. Er wird erteilt, wenn ein Bau ohne Bewilligung errichtet wurde und eine nachträgliche Bewilligung nicht möglich ist, oder wenn ein Gebäude einsturzgefährdet ist.
Wer ist die Baubehörde außerhalb von Wien?
Außerhalb von Wien ist in der Regel der Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz zuständig. In Statutarstädten (Graz, Linz, Salzburg etc.) ist der Magistrat die Baubehörde. Die zweite Instanz ist in den meisten Bundesländern das Verwaltungsgericht.
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Über den Autor: Bmstr. Dipl.-Ing. Edris Paknehad ist Gründer und Geschäftsführer der PAK Immobilien Bildungs GmbH. Als TU-Wien-Absolvent und erfahrener Baumeister mit Expertise in Infrastruktur, Wohnbau und Bauaufsicht bereitet er angehende Baumeister gezielt auf die Befähigungsprüfung vor.